Pastaraisiais metais Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka sulaukė intensyvaus dėmesio – tiek iš vietos, tiek iš užsienio investuotojų. Ekonomistai pažymi, kad šios rinkos dinamika artimiausiais metais gali keistis, kaip keisis ir šalies ekonomikos bei finansų aplinka. Tai leidžia daryti pagrįstą prielaidą, kad NT rinka Lietuvoje 2025–2026 m. susidurs su naujais iššūkiais, bet kartu ir galimybėmis. Remiantis Lietuvos ekonomikos prognozėmis (pvz., iš Europos Komisijos duomenų) galima tikėtis, kad BVP augimas 2025 m. sieks apie 2,8 %, o 2026 m. – apie 3,1 %. Toks augimo tempas nėra rekordinis, tačiau kartu su mažėjančia infliacija ir palankesnėmis finansavimo sąlygomis gali suteikti pagrindo toliau augti NT paklausai bei palaikyti kainų tvarumą.
Vienas pagrindinių NT rinkos veiksnių – gyventojų pajamas ir kredito sąlygos. Kai ekonomika sparčiai auga, žmonės jaučia didesnę finansinę užtikrintumą, o tai verčia imtis didesnių finansinių įsipareigojimų – pavyzdžiui, būsto pirkimo. Pastaruoju metu analitikų vertinimai rodo, kad būsto kainos Lietuvoje jau perkopė 2024–2025 m. pastovumo ribą ir kai kuriuose didžiuosiuose miestuose fiksuojamas dviejų skaitmenų metinis augimas. Pavyzdžiui, šaltinis rodo, kad 2025 m. rugpjūtį penkiuose didžiausiuose miestuose kainos augo 8,23 % metinis pokytis, o vien reali metinė kaina – 4,07 %. Tokios tendencijos leidžia manyti, jog, jeigu palūkanų normos nenukris žymiai arba naujos pasiūlos nebus, būsto kainos turi potencialo toliau kilti.
Vis dėlto ekonomistai sutaria, jog poveikis rinkai nebus vienodas visose segmentuose. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties būstų segmentas yra stipresnis dėl demografinių veiksnių, kaip mokslo įstaigų plėtra, gyventojų judėjimas iš regionų į miestus ir būtinybė pritaikyti būstą mobilumui. NT portalo ir investicijų platformos analizė rodo, kad būsto paklausa miestuose išlieka didelė, o pasiūla būtent naujo būsto segmentuose yra ribota. Tokiu kontekstu ir platforma Profitus.lt pažymi, kad nors sektoriuje matomas kainų augimo pagreitis mažėja, investicinių projektų su pridėtine verte (renovuoti projektai, nuomos verslas, paslaugų modeliai) gali tapti prioritetu.
Kitais žodžiais tariant, NT rinkos augimo varikliai Lietuvoje artimiausiais metais labai priklausys nuo to, kaip keisis kredito sąlygos, kaip vystysis darbo rinka ir kaip srautai generuoja realias pajamas. Ekonominės prognozės rodo, kad darbo užmokesčio augimas ir santaupų didėjimas leis gyventojams imtis didesnių finansinių įsipareigojimų, tačiau tai kartu reiškia, kad palūkanų normos ir kreditavimo standartai taps itin svarbūs. Jei palūkanos išliks aukštos ar griežtės kredito sąlygos, tai gali riboti pirkėjų skaičių ir sulėtinti kainų augimą.
žvelgiant į komercinę alėją – biurų, logistikos, komercinių patalpų rinka – ekonomistai mato tam tikrą persitvarkymą. Biurų segmentas ypač Vilniaus mieste susiduria su didėjančiomis tuščiomis erdvėmis, nes darbas hibridiniu būdu tapo norma, o naujų projektų plėtra nemaža. Kai kurios analizės rodo, kad logistikos sektorius ir sandėliavimo objektai šiais metais sulaukė didesnio investuotojų dėmesio nei tradicinės biurų patalpos. Tai reiškia, kad komercinės paskirties NT ateityje Lietuvoje greičiausiai persiformuos labiau nei vien „ofisas mieste“ modelis.
Nekilnojamojo turto pasiūla Lietuvoje taip pat yra veiksnys, kurio negalima ignoruoti. Kai kuriais skaičiavimais, būsto pasiūla didžiųjų miestuose yra ribota – jeigu Vilniuje per artimiausius penkerius metus numatoma statyti keletą dešimčių tūkstančių butų, tai vis dėlto tai gali lemti laikiną palankų kainų palaikymą. Vienas šaltinis rodo, kad Vilniuje per artimiausius penkerius metus gali būti pastatyta apie 20 000 naujų būstų. Tačiau šie projektai dažnai kainuoja brangiau dėl instaliacijos, žemės pardavimo, energijos režimo ir kitų faktorių, todėl galutinis pasiūlos padidėjimas gali būti lėtesnis nei planuota, o tai palaiko kainų kilimo perspektyvą.
Vienas iš pagrindinių rizikos veiksnių – tarptautinis ekonominis kontekstas ir finansavimo sąlygos. Lietuvos ekonomikos prognozėse akcentuojama, kad nors 2025–2026 m. augimas tęsis, jis gali būti ribojamas dėl eksporto sąlygų, geopolitikos arba vidinės paklausos lėtėjimo. NT rinkos perspektyvoje tai reiškia, kad pirkėjų skaičius gali būti mažesnis, o investicijos – atsargesnės. Be to, būsto pirkimas labai priklauso nuo kredito – jeigu palūkanų normos vėl kils arba bankai sugriežtins kreditavimo kriterijus, tai gali sumažinti potencialių pirkėjų ratą ir sulėtinti kainų augimą arba net lemti kainų stagnaciją tam tikrose vietovėse.
Toliau, investuotojų dėmesys vis labiau krypsta į rentabilumą ir likvidumą. Kai kainos per daug pakyla, nuomos grąža mažėja ir apgręžimas į riziką auga. Ekonomistai atkreipia dėmesį, kad investiciniu požiūriu verta vertinti ne tik kainos pokyčius, bet ir objekto pajamų generavimo galimybes – ypač nuomos segmentuose. Lietuvos miestuose nuomos rinkoje išlieka paklausa studentams, tarptautiniams darbuotojams ir skaitmeniniams nomadams, tačiau bendras nuomos augimas nebūtinai išlaikys tokį pat tempą kaip kainų augimas. Todėl investicijos į NT turėtų būti išmanios – su vertės kūrimu, geru vietos pasirinkimu, geru finansavimu ir galimybe augti be pernelyg didelės rizikos.
Apibendrinant, NT rinkos prognozė Lietuvoje 2025–2026 m. atrodo palankiai, tačiau ne be iššūkių. Auganti ekonomika, gerėjanti finansavimo aplinka, ribota naujos statybos pasiūla ir nuomos paklausa sudaro pamatus tolimesniam augimui. Tačiau investuotojai turi būti pasiruošę tam, kad kainų augimo tempas gali lėtėti, rinkos segmentuose gali atsirasti korekcijų, o palūkanų normų ir kreditavimo sąlygų virsmai gali paveikti pirkėjus. Svarbiausia – rinktis strategiškai, atsižvelgiant ne tik į kainų pokyčius, bet ir į objekto charakteristikas, finansavimo rizikas bei pakeičiamos ekonominės aplinkos scenarijus. Tokiu būdu NT rinkoje Lietuvoje galima ne tik išlikti, bet ir generuoti vertę bei atsakomą investicijų grąžą.
